양도세 합산과세, 같은 해 두 채 팔면 더 내나요?

안녕하세요. 담연 세무회계 대표세무사 반채웅입니다.

"사는 집은 두고 나머지 두 채를 정리하려고 합니다. 한 채는 2026년 봄에 팔았는데, 남은 한 채도 12월에 잔금을 받으면 세금이 더 나오나요?"

같은 해에 판 두 채는 양도세 합산과세 대상이라, 두 채가 조정대상지역 밖에 있어 기본세율이 적용되고 양도차익이 났다면 해를 나눠 팔 때보다 세금이 더 나옵니다. 양도소득금액을 합산하면 과세표준이 커져 6%부터 45%까지의 누진세율(기본세율)에서 더 높은 구간이 적용되고, 기본공제 250만원도 한 번만 받기 때문입니다. 판 주택이 조정대상지역에 있으면 중과 대상인지부터 보고, 한 채가 비과세 대상이거나 양도차손이 났으면 결과가 달라집니다.

아래에서

① 합산 계산 순서와 기본세율이 적용되는 주택
② 같은 해와 해를 나눈 양도의 세액 비교
③ 비과세 주택·양도차손·세율이 다른 자산이 함께 있는 경우
④ 잔금을 다음 해로 넘길 때의 양도일과 처분기한
⑤ 두 번째 양도의 예정신고와 확정신고

순서로 봅니다.

양도세 합산과세는 어떻게 계산하나요?

한 사람이 1월 1일부터 12월 31일까지 판 부동산의 양도소득금액을 모두 합산하고, 기본공제 250만원을 한 번 공제한 뒤 세율을 적용합니다.

소득세법 제104조 제1항2026. 7. 1. 시행

① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득 산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. …

1. 제94조제1항제1호ㆍ제2호 및 제4호에 따른 자산　제55조제1항에 따른 세율(분양권의 경우에는 양도소득 과세표준의 100분의 60)

(이하 생략)

양도차익 - 장기보유특별공제 = 양도소득금액
같은 해 양도소득금액 합계 - 기본공제 250만원 = 과세표준
과세표준 × 세율 = 양도소득세

합산은 세대가 아니라 양도한 사람 각자를 기준으로 합니다.

보유 2년 이상 주택은 조정대상지역 밖에 있으면 다주택자라도 기본세율이 적용됩니다. 조정대상지역에 있는 주택은 1세대 2주택 이상이면 시행령이 정한 배제 주택이 아닌 한 기본세율에 20%p(3주택 이상은 30%p)를 더하는 중과 대상입니다.