다주택자 부담부증여 취득세, 매매·증여 차이는?

Q: 보증금이 시가보다 3억원 넘게 적어도 보증금 부분은 매매인가요?

회신 기준으로는 상환 능력이 증명되면 매매입니다. 3억원·30% 단서는 부담부증여에 적용하지 않습니다((부동산세제과-1670)).

Q: 부모가 1세대 1주택이면 증여로 받아도 12%인가요?

아닙니다. 12% 중과에서 제외해 증여 부분에 3.5%를 적용합니다((지방세법 시행령 제28조의6 제2항 제1호)).

부담부증여 취득세는 어떻게 계산하나요?

부모와 자녀 사이의 취득은 증여가 원칙이고, 자녀가 소득 등으로 대가 지급을 증명하면 집 전체를 유상(매매)취득으로 봅니다(제11항). 부담부증여는 제12항 본문이 떠안은 채무 부분만 유상으로 보고, 단서가 가족 간이면 제11항을 적용하게 합니다.

지방세법 제7조2026. 7. 1. 시행

⑪ 배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 취득한 부동산등 전체를 유상으로 취득한 것으로 본다.

(중략)

⑫ 증여자의 채무를 인수하는 부담부(負擔附) 증여의 경우에는 그 채무액에 상당하는 부분은 부동산등을 유상으로 취득하는 것으로 본다. 다만, 배우자 또는 직계존비속으로부터의 부동산등의 부담부 증여의 경우에는 제11항을 적용한다.

제11항 제4호에는 대가가 시가보다 3억원 이상 또는 30% 이상 낮으면 유상취득에서 제외하는 단서가 붙어 있습니다. 인용은 2026년 7월 1일 현행 문언이고, 그중 「전체를」과 이 단서는 2026년 1월 1일 개정으로 들어와 그날 이후 취득분부터 적용합니다.

행정안전부는 2026년 5월 26일 회신(부동산세제과-1670)에서 제12항 단서가 제11항을 끌어오는 것은 자녀의 채무 인수 능력을 따져 유상을 인정하려는 뜻이라고 보았습니다. 그래서 부담부증여에는 「전체를 유상으로」를 떠안은 채무 부분에만 적용합니다. 채무는 집값 가운데 일부일 뿐이라 단서를 따질 때 비교하는 대가로 보지 않으므로, 3억원·30% 단서도 적용하지 않습니다. 회신대로면 보증금 부분도 증여가 원칙이고, 자녀의 상환 능력이 증명되는 경우에 한정해 매매로 보며, 나머지는 증여입니다. 최종 판단은 지방자치단체가 하므로 신고 전에 관할 시·군·구청에 확인합니다.

지방교육세는 취득세에 덧붙는 세금이고, 아래 비율은 세금을 매기는 기준 금액인 과세표준에 곱합니다.

매매 부분: 자녀가 부모와 별도 세대이고 1주택이 되면 주택 전체 취득당시가액 6억원 이하 1%, 6억원 초과 9억원 이하 1~3%, 9억원 초과 3%, 지방교육세는 세율의 1/10

증여 부분: 3.5%, 조정대상지역의 공동주택가격(아파트 공시가격) 3억원 이상 주택은 12%, 지방교육세 0.3%·0.4%

구분	취득세·지방교육세	자녀 증여세	가족 합계
경우 A(증명)	6,940만원	5,820만원	3억2,819만6,000원
경우 B(미증명)	1억2,400만원	5,820만원	3억8,279만6,000원

경우 B는 취득세 판정만 바꾼 값입니다. 증여세와 양도세의 채무 인정은 상속세 및 증여세법과 소득세법으로 취득세와 따로 판정합니다.

증여세와 양도세: 상속세 및 증여세법 제47조 제1항·제53조, 소득세법 제104조 제7항 제3호, 소득세법 시행령 제151조 제3항·제159조 제1항·제167조의3 제1항 제12호의2

취득세 금액이 달라지는 경우는?

증여 부분의 12%는 조정대상지역에 있고 공동주택가격이 3억원 이상인 주택에 적용하고, 부모가 1세대 1주택이면 3.5%입니다. 지역 밖이거나 3억원 미만이어도 3.5%입니다.

자녀가 아버지와 주민등록을 같이하면 원칙적으로 같은 세대로 보아, 3주택 세대가 집을 취득한 것이 되어 보증금 부분에도 12%를 적용합니다. 65세 이상 부모를 모시려고 합가했거나 취득 후 60일 안에 그 집으로 옮겨 세대를 나누면 별도 세대입니다. 이미 집이 한 채 있는 자녀는 8%입니다(일시적 2주택 제외). 미혼인 30세 미만 자녀는 주민등록을 따로 해도 소득 요건과 독립 생계 요건을 채워야 별도 세대이고, 못 채우면 같은 세대로 봅니다.

전용 85㎡를 넘으면 농어촌특별세가 경우 A는 520만원, 경우 B는 1,000만원 더해집니다.

세대와 농어촌특별세: 지방세법 시행령 제28조의3, 지방세법 제13조의2 제1항, 농어촌특별세법 제4조 제11호·제5조 제1항

계산 전에 확인할 것은?

보증금 부분을 매매로 신고하려면 취득 시점 자녀 본인의 소득·재산 자료로 상환 능력을 증명해야 합니다. 보증금을 떠안은 사실은 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 안에 임대차계약서 등으로 입증해야 하고, 그 기한 안에 입증한 금액만 유상으로 봅니다. 증여받은 그 집과 나중에 새 세입자에게 받을 보증금으로는 상환 능력을 인정받지 못합니다.

대출을 넘기는 부담부증여도 같은 규칙이고, 은행이 명의를 바꿔 주지 않을 때의 입증은 대출승계를 못 했을 때 유상취득을 인정한 심판례에 정리했습니다.

인수 입증과 상환 능력: 지방세법 시행령 제14조의4, 대법원 2024두67238

정리하며

확인할 것은 다음입니다.

자녀가 취득 시점에 본인 소득·재산으로 보증금을 돌려줄 수 있는지
부모가 1세대 1주택인지, 집이 조정대상지역의 공동주택가격 3억원 이상 주택인지
관할 시·군·구청이 회신대로 보증금 부분을 나눠 계산하는지

상환 능력 자료는 취득 전에 갖춰야 합니다. 정확한 금액은 시가와 가족의 주택 수, 자녀의 소득에 따라 달라지니, 판단이 어렵다면 상담을 남겨 주세요.

담연 세무회계 대표세무사 반채웅이었습니다. 감사합니다.

자주 묻는 질문

보증금이 시가보다 3억원 넘게 적어도 보증금 부분은 매매인가요?

회신 기준으로는 상환 능력이 증명되면 매매입니다. 3억원·30% 단서는 부담부증여에 적용하지 않습니다(부동산세제과-1670).

부모가 1세대 1주택이면 증여로 받아도 12%인가요?

아닙니다. 12% 중과에서 제외해 증여 부분에 3.5%를 적용합니다(지방세법 시행령 제28조의6 제2항 제1호).

2027년에 증여하면 아버지 양도세 중과가 줄어드나요?

정부안대로 확정되면 줄어들지만 아직 국회 심의 중입니다. 정부가 2026년 9월 3일 국회에 낸 소득세법 개정안은 3주택 이상 중과분을 현행 30%p에서 2027년 양도분은 10%p, 2028년 양도분은 15%p로 낮춥니다. 대상은 보유 2년 이상 등 대통령령으로 정하는 주택이고, 시행 예정일은 2027년 1월 1일이며, 국회를 통과하지 않으면 현행 중과로 계산합니다(소득세법 제104조 제7항).