임대사업자 자동말소 양도세, 2027년 넘기면?

안녕하세요. 담연 세무회계 대표세무사 반채웅입니다.

"8년 임대가 끝나 자동말소된 아파트는 언제 팔아도 중과배제라고 들었습니다. 몇 년 더 보유하다가 팔아도 되나요?"

임대사업자가 종전 4년 단기·8년 장기일반으로 등록한 매입임대 아파트는 자동말소 뒤라도 원칙적으로 2027년 12월 31일까지 양도해야 다주택자 양도세 중과배제를 받습니다. 이 기한은 2026년 10월 1일 시행된 개정 소득세법 시행령에 신설됐고, 그날 이후 양도분부터 적용됩니다. 자동말소된 주택을 2026년에 양도하면 기한 전이라, 원래 요건을 갖추면 중과배제입니다. 다주택자 중과세율을 낮추는 개정안은 아직 국회를 통과하지 않았습니다.

아래에서

① 종전 기준과 달라진 양도 기한
② 기한이 적용되는 임대주택과 처음부터 중과배제 대상이 아닌 주택
③ 내 주택의 기한과 기한이 늦춰지는 경우
④ 기한을 넘겨 팔 때의 세율과 장기보유특별공제
⑤ 지금 팔 때의 판정 기준과 확인할 날짜

순서로 봅니다.

자동말소 임대주택 중과배제, 무엇이 바뀌었나요?

「자동말소되면 언제 팔아도 중과배제」는 2026년 9월 30일 양도분까지의 기준입니다. 종전 시행령은 임대의무기간이 끝나 등록이 자동말소되면 그날 임대기간요건을 갖춘 것으로 보았고, 말소 뒤 양도 기한을 두지 않았습니다. 개정 시행령은 이 주택의 중과배제 요건에 양도 기한을 더했습니다.

소득세법 시행령 제167조의3 제11항2026. 10. 1. 시행

⑪ 제1항제2호가목2)ㆍ나목2)ㆍ라목8)ㆍ마목4) 및 같은 항 제3호 후단에 따른 기한은 2027년 12월 31일로 한다. 다만, 해당 주택이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택인 경우에는 2027년 12월 31일과 해당 호에서 정하는 날 중 가장 늦은 날을 그 기한으로 한다.

(이하 생략)

등록 시기, 가액, 임대료 증가율 5% 이하 같은 원래 요건은 그대로입니다.

종전 기준: 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제2호 각 목 외 부분 단서, 서면-2022-법규재산-0208 / 시행일: 대통령령 제36737호 부칙 제1조

양도 기한은 어떤 임대주택에 적용되나요?

양도 기한은 종전 민간임대주택법의 4년 단기·8년 장기일반 매입임대 아파트 가운데 원래 중과배제 요건을 갖춘 주택에 적용됩니다. 감면대상장기임대주택도 종전 4년 단기·8년 장기일반 매입임대 아파트이면 이 기한이 적용됩니다. 도시형 생활주택인 아파트, 아파트가 아닌 매입임대주택, 건설임대주택에는 이 기한이 없습니다.

아래 주택은 기한과 관계없이 처음부터 중과배제 대상이 아닙니다.

• 2018년 4월 3일 이후 사업자등록등을 마치고 장기일반으로 변경하지 않은 4년 단기 매입임대주택
• 2020년 7월 11일 이후 등록 신청한 8년 장기일반 매입임대 아파트

양도 당시 조정대상지역 밖에 있는 주택은 기한을 넘겨 팔아도 중과 대상이 아닙니다. 다주택자 중과가 조정대상지역 주택에만 적용되기 때문입니다.

대상 주택·중과 지역: 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제2호·제3호, 소득세법 제104조 제7항, 법규과-1659

내 임대주택의 양도 기한은 언제인가요?

기한은 2027년 12월 31일이 원칙이고, 아래 경우에 해당하면 2027년 12월 31일과 해당하는 날 가운데 가장 늦은 날입니다.

임대의무기간은 등록일(등록 뒤에 임대를 시작했으면 실제 임대개시일)부터 계산하고, 그 기간이 끝난 날 등록이 자동말소됩니다. 예를 들어 요건을 갖춘 8년 장기일반 아파트를 2019년 5월에 등록하고 그달 임대를 시작했다면 2027년 5월에 말소되고, 기한은 2028년 5월입니다.

2026년 12월 31일에 조정대상지역인 지역은 신규 지정에 따른 연장을 받지 못합니다. 2025년 10월 16일이나 2026년 7월 1일에 지정된 서울·경기 지역도 2026년 12월 31일까지 해제되지 않으면 마찬가지입니다.

재건축은 조합설립인가(그 전 사업시행자 지정 포함), 재개발은 관리처분계획인가, 가로주택정비·소규모재건축·소규모재개발사업은 조합설립인가가 기준입니다. 임대의무기간이나 신규 지정으로 기한이 2027년 12월 31일보다 늦으면 그 기한 이전의 인가·지정도 해당합니다. 이전고시일은 사업시행자가 대지·건축물의 소유권 이전 내용을 지방자치단체 공보에 고시한 날입니다. 사업 대상 주택이 협의·수용재결·매도청구소송에 따라 양도되면 기한 안에 양도한 것으로 봅니다.

임대의무기간의 2분의 1 이상을 임대하고 자진말소한 주택은 말소 이후 1년 안에 양도해야 합니다. 이 주택에는 2027년 12월 31일이나 늦춰진 날을 적용하지 않습니다.

기한 안 양도인지는 계약일이 아니라 잔금을 실제로 받은 날로 판단합니다. 잔금 전 소유권이전등기를 했다면 등기접수일로 판단합니다.

기한: 소득세법 시행령 제167조의3 제11항, 민간임대주택에 관한 특별법 제6조 제5항, 같은 법 시행령 제34조 제1항 제2호, 도시 및 주거환경정비법 제86조 제2항 / 자진말소·양도일: 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제2호 사목, 소득세법 제98조, 같은 법 시행령 제162조 제1항

기한을 넘겨 팔면 양도세는 어떻게 되나요?

기한 뒤에 양도한 매입임대 아파트는 양도 당시 조정대상지역에 있으면 다주택자 중과 대상이고, 소득세법의 장기보유특별공제를 받지 못합니다. 세율은 일반 다주택자 양도세 중과와 같습니다. 세대의 주택이 둘이면 기본세율에 20%p, 셋 이상이면 30%p를 더합니다. 양도 기한은 2주택 세대에도 똑같이 적용됩니다. 세율을 정하는 주택 수에는 장기임대주택도 포함됩니다.

세율·공제·주택 수·2주택 세대: 소득세법 제104조 제7항, 같은 법 제95조 제2항, 같은 법 시행령 제167조의3 제1항 본문·제2호 가목2·마목4, 제167조의10 제1항 제2호

지금 팔면 어느 기준인가요?

2026년 10월 1일 이후 양도분은 현행 시행령으로 판정하므로, 양도일(잔금일, 잔금 전 등기면 등기접수일)이 내 주택의 기한 안이어야 중과배제를 받습니다. 매도 일정을 정하기 전에 아래 날짜를 확인합니다.

1. 임대사업자 등록일과 실제 임대개시일
2. 임대의무기간 종료일(자동말소일)
3. 재건축 조합설립인가일이나 재개발 관리처분계획인가일
4. 주택이 있는 지역의 조정대상지역 지정·해제 공고일

중과배제를 받으려면 양도소득 과세표준신고서와 함께 「1세대3주택 이상자의 장기임대주택 등 일반세율 적용신청서」에 임대차계약서 사본 등을 붙여 냅니다. 매도 연도를 정할 때는 같은 해 다른 양도와의 양도세 합산과세도 함께 계산합니다.

신청: 소득세법 시행령 제167조의3 제7항, 소득세법 시행규칙 제103조 제1항

정리하며

확인할 것은 다음입니다.

1. 내 임대주택이 종전 4년 단기·8년 장기일반 매입임대 아파트인지
2. 임대의무기간 종료일과 재건축·재개발 인가일로 계산한 기한이 언제인지
3. 잔금일이 그 기한 안인지

매도 일정을 정하기 전에 임대주택 등록 자료와 임대차계약서, 예상 잔금일을 갖춰 담연 세무회계에 양도세 상담을 남겨 주십시오.

담연 세무회계 대표세무사 반채웅이었습니다. 감사합니다.

자주 묻는 질문

2027년 12월에 계약하고 2028년 1월에 잔금을 받으면 중과배제를 받나요?

기한이 2027년 12월 31일인 주택이면 받지 못합니다. 잔금을 받은 2028년 1월이 양도일이라 기한 뒤 양도입니다. 2027년 12월에 잔금보다 먼저 소유권이전등기를 넘겼다면 등기접수일이 양도일이라 기한 안 양도입니다. (소득세법 제98조, 같은 법 시행령 제162조 제1항·제167조의3 제11항)

거주주택 비과세 특례도 2027년까지 팔아야 하나요?

자동말소 뒤 거주주택 비과세 특례에는 2027년 기한이 적용되지 않습니다. 이 특례를 받으려면 등록이 말소된 날(2호 이상 임대하면 처음 말소된 날)부터 5년 안에 거주주택을 양도해야 합니다. (소득세법 시행령 제155조 제23항)

자동말소되면 종부세 합산배제는 어떻게 되나요?

말소 뒤 맞는 과세기준일부터는 합산배제를 받지 못합니다. 등록된 민간임대주택이 아니기 때문입니다. 말소 전에 합산배제로 경감받은 세액과 이자상당가산액은 추징하지 않습니다. (종합부동산세법 제8조 제2항 제1호, 같은 법 시행령 제3조 제1항·제10조 제3항 제2호)