환산취득가액, 오래된 아파트는 어떻게 계산하나요?

안녕하세요. 담연 세무회계 대표세무사 반채웅입니다.

"1990년대에 분양받은 아파트를 팔려는데 분양계약서가 없습니다. 취득가액은 얼마로 해야 하나요?"

오래전에 사거나 분양받은 아파트도 분양 자료와 대금 기록으로 실제 취득가액을 먼저 찾고, 확인할 수 없을 때만 환산취득가액 등 법이 정한 가액을 순서대로 적용합니다. 환산취득가액은 양도가액에 취득 당시와 양도 당시의 기준시가 비율을 곱한 금액이고, 취득일까지 국세청 기준시가가 한 번도 고시되지 않았다면 처음 고시된 기준시가로 취득 당시 기준시가를 계산합니다. 1984년 12월 31일 이전에 취득한 아파트는 1985년 1월 1일에 취득한 것으로 보며, 실제 취득가액을 알아도 그 금액에 물가상승분을 더한 금액과 그날 현재 가액 가운데 큰 금액을 씁니다.

아래에서

①환산취득가액 계산식과 개산공제
②10억원에 판 아파트의 계산 예시
③국세청 기준시가 고시 전 취득분과 1984년 12월 31일 이전 취득분의 계산
④계산 전에 확인할 취득가액 자료와 취득일

순서로 봅니다.

환산취득가액은 어떻게 계산하나요?

환산취득가액은 실제 취득가액(실지거래가액)을 확인할 수 없고 매매사례가액·감정가액도 없을 때만 씁니다. 매매사례가액은 취득일 전후 각 3개월 안에 같거나 비슷한 자산이 거래된 가액입니다.

소득세법 제97조2026. 7. 1. 시행

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액(「지적재조사에 관한 특별법」 … 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.

가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액

나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액

(이하 생략)

환산취득가액 = 양도가액 × 취득 당시 기준시가 ÷ 양도 당시 기준시가

• 양도가액: 아파트를 실제로 판 금액
• 기준시가: 아파트는 토지와 건물을 함께 산정한 공동주택가격
• 적용 시점: 취득일·양도일에 그해 새 기준시가가 아직 고시되지 않았으면 직전에 고시된 기준시가

환산취득가액을 쓰면 실제로 낸 취득세나 자본적지출액·양도비를 더하지 않습니다. 대신 취득 당시 기준시가의 3%를 개산공제로 필요경비에 더합니다. 다만 증빙으로 확인되는 자본적지출액과 양도비 합계가 환산취득가액과 개산공제를 더한 금액보다 크면, 환산취득가액 없이 그 합계를 필요경비로 할 수 있습니다.

순차 적용: 소득세법 시행령 제163조 제12항·제176조의2 제3항 / 환산 산식과 기준시가: 소득세법 시행령 제176조의2 제2항 제2호·제164조 제3항, 소득세법 제99조 제1항 제1호 라목 / 개산공제와 비교: 소득세법 제97조 제2항 제2호, 소득세법 시행령 제163조 제6항 제2호 가목

예를 들어 10억원에 팔면 취득가액은 얼마인가요?

1985년 이후 산 아파트를 10억원에 팔았고, 실제 취득가액과 매매사례가액·감정가액이 모두 없다고 하겠습니다.

이 조건이면 취득가액은 환산취득가액 2억원입니다.

오래된 아파트의 취득가액이 달라지는 경우는?

국세청 기준시가 고시 전에 산 아파트는?

공동주택가격은 국토교통부가 공시하고, 그 전에는 국세청이 아파트 기준시가를 고시했습니다. 국세청 기준시가가 처음 고시된 시기는 단지마다 다릅니다. 취득할 때 그 아파트의 국세청 기준시가가 이미 있었다면 취득일에 적용되던 고시가액이 취득 당시 기준시가입니다. 취득 뒤에 국세청 기준시가가 처음 고시됐다면, 공동주택가격이 아니라 그 최초 고시 기준시가에 토지·건물 기준시가 비율을 곱해 취득 당시 기준시가를 구합니다.

취득 당시 기준시가 = 국세청 최초 고시 기준시가 × 취득 당시 토지·건물 기준시가 합계 ÷ 최초 고시 당시 토지·건물 기준시가 합계

토지·건물 기준시가는 아파트 전체 가격과 달리 토지와 건물을 따로 매긴 값으로, 토지는 개별공시지가를 기준으로 한 가액, 건물은 국세청이 고시한 건물 기준시가입니다. 이렇게 구한 금액을 환산 산식의 취득 당시 기준시가로 씁니다.

고시 전 취득: 소득세법 시행령 제164조 제6항, 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목·나목, 사전-2018-법령해석재산-0183

1984년 12월 31일 이전에 산 아파트는?

의제취득일인 1985년 1월 1일 현재 취득가액은 다음 두 금액 가운데 큰 금액입니다.

1. 1985년 1월 1일 현재의 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액을 순서대로 적용한 금액
2. 실제 취득가액이 확인되면 그 가액 × (1 + 취득일부터 1984년 12월 31일까지의 생산자물가상승률)

1번을 환산취득가액으로 계산할 때는 1985년 1월 1일 현재 고시된 기준시가를 취득 당시 기준시가로 쓰고, 그날 고시가 없었으면 앞의 최초 고시 기준시가 계산을 거칩니다.

2번 금액을 취득가액으로 쓰면 개산공제 대신 실제 자본적지출액과 양도비를 필요경비로 더합니다.

의제취득일과 비교: 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조, 소득세법 시행령 제176조의2 제4항, 소득세법 제97조 제2항 제1호 나목, 양도소득세 집행기준 97-163-47

환산취득가액 계산 전에 확인할 것은?

분양계약서가 없어도 다른 자료로 실제 취득가액이 확인되면 그 금액으로 계산합니다. 세무서가 지자체에 남은 검인계약서 전산 기록(계약 당사자·거래가격·면적 등이 적힌 기록), 전 소유자의 신고서, 분양 자료, 금융기록으로 실제 취득가액을 확인하면 그 금액으로 세금을 다시 계산합니다.

납세자가 세무서 처분에 불복한 분양 아파트 두 사건에서 조세심판원은 남은 자료로 실제 분양가를 확인할 수 있는지를 보았습니다.

• 청구인은 자신이 제출한 분양계약서의 금액을 주장했고, 세무서는 같은 날 분양된 같은 면적 다른 호실의 취득가액을 매매사례가액으로 적용했습니다. 청구인의 계약서는 실제 동 표시와 맞지 않았고, 다른 호실의 검인계약서도 대금 지급 자료로 확인되지 않았으며 분양회사에도 당시 계약서가 없었습니다. 심판원은 적정한 매매사례가액·감정가액도 없다고 보아 환산취득가액으로 세금을 다시 계산해야 한다고 판단했습니다(조심2012중0578).
• 환산취득가액으로 신고한 아파트에 대해 세무서가 지자체의 2005년 이전 검인계약서 전산 기록과 같은 단지 다른 호실의 분양계약 자료를 확보했습니다. 전산 기록에 거래가격·면적 등이 자세히 적혀 있었고 그 금액이 같은 동·같은 면적·비슷한 층의 분양가와 맞았습니다. 심판원은 실제 분양가를 확인할 수 있다고 보아 환산을 부인하고 분양가로 다시 계산해 세금을 더 부과한 처분을 유지했습니다(조심 2023중3240).

기준시가를 적용할 양도소득세 취득시기는 원칙적으로 잔금을 치른 날입니다.

확인 자료와 취득일: 소득세법 제114조 제7항·제98조, 소득세법 시행령 제176조의2 제1항, 법규재산-456

정리하며

확인할 것은 다음입니다.

1. 분양 자료·검인계약서 전산 기록·대금 기록으로 실제 취득가액이 확인되는지
2. 취득일에 그 아파트의 국세청 기준시가가 고시돼 있었는지
3. 1984년 12월 31일 이전에 취득했는지
4. 자본적지출액·양도비 증빙이 남아 있는지

취득가액은 남은 자료와 고시 이력에 따라 달라지므로 양도 전에 양도세 상담을 남겨 주세요.

담연 세무회계 대표세무사 반채웅이었습니다. 감사합니다.

자주 묻는 질문

환산취득가액으로 신고하면 가산세가 붙나요?

분양받아 그대로 보유한 아파트에는 환산취득가액 5% 가산세가 붙지 않습니다. 이 가산세는 직접 신축하거나 바닥면적 합계 85㎡를 넘게 증축한 건물을 취득일·증축일부터 5년 안에 양도하면서 환산취득가액·감정가액을 쓸 때 붙고, 금액은 그 가액(증축은 증축 부분)의 5%입니다(소득세법 제114조의2).

지금 감정을 받아 취득일로 소급하면 인정되나요?

인정되지 않습니다. 취득가액으로 쓰는 감정가액은 취득일 전후 각 3개월 안에 평가했고 감정평가기준일도 그 기간 안에 있어야 합니다. 상속받은 집은 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법에 따라 평가한 가액을 취득가액으로 보므로 상속받은 부동산의 소급감정은 따로 판단합니다(소득세법 시행령 제176조의2 제3항 제2호·제163조 제9항).

환산취득가액을 써도 장기보유특별공제를 받나요?

받을 수 있습니다. 환산취득가액을 썼다고 장기보유특별공제가 달라지지 않고, 공제율은 보유기간, 1세대 1주택이면 거주기간까지 따로 판단합니다. 1984년 12월 31일 이전에 취득한 아파트는 1985년 1월 1일에 취득한 것으로 보므로 장기보유특별공제와 1세대 1주택 비과세의 보유기간도 그날부터 계산합니다(소득세법 제95조 제2항·제4항, 소득세법 시행령 제154조 제5항, 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조).