상속 소급감정가액, 양도세 취득가액으로 인정되나요?

안녕하세요. 담연 세무회계 대표세무사 반채웅입니다.

「상속세가 0원이라 세무서가 공시가격으로 상속재산가액을 정했고, 그 가액을 취득가액으로 양도세를 냈습니다. 상속 당시로 소급해 감정을 받으면 양도세를 다시 계산할 수 있나요?」

상속세가 0원이었던 두 사건에서 대법원은 세무서가 정한 가액(결정가액)이 객관적인 시가가 아니면 그 가액을 취득가액으로 보지 않고, 증명된 상속 당시 시가로 양도차익을 계산한다고 판시했습니다. 다만 두 사건에서 취득가액으로 인정된 것은 납세자의 소급감정가액이 아니라 법원이 촉탁한 감정가액과 비교 토지의 매매가액이었습니다. 소급감정가액 자체는 감정 경위와 부동산 현황에 따라 인정한 판결과 인정하지 않은 판결이 모두 있습니다.

아래에서 ①결정가액과 상속 당시 시가를 두고 다투는 내용 ②국세청과 심판원이 소급감정가액을 받지 않는 근거 ③시가를 인정한 판결 ④인정하지 않은 판결 ⑤법원이 본 사정 순서로 봅니다.

상속 부동산 소급감정은 무엇을 두고 다투나요?

다툼은 세무서가 상속세 때 정한 가액과 상속 당시 실제 시가 가운데 어느 것을 양도세 취득가액으로 보느냐입니다. 상속받은 부동산은 상속개시일 현재 상속세 평가 방법으로 평가한 가액을 취득가액으로 봅니다. 평가는 시가가 원칙이고, 시가를 산정하기 어려우면 공시가격 같은 보충적 평가액을 시가로 봅니다.

소득세법 시행령 제163조2026. 10. 1. 시행

⑨상속 또는 증여(법 제88조제1호 … 증여는 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조제1항제1호가목을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액(같은 법 제76조에 따라 세무서장등이 결정ㆍ경정한 가액이 있는 경우 그 결정ㆍ경정한 가액으로 한다)을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. …

문언대로 읽으면 결정가액이 있을 때 그 가액을 취득가액으로 봅니다. 밑줄 친 괄호는 2020년 2월 11일 이후 양도분부터 적용하고, 현행 시행령에도 같은 문언이 있습니다. 그 전에 판 부동산에는 이 괄호가 적용되지 않습니다.

대법원은 2026년 8월 두 판결에서 이 괄호를 결정가액이 객관성과 합리성을 갖춘 경우에만 적용한다고 판시했습니다. 낼 상속세가 0원이면 상속인이 그 가액을 상속세 단계에서도, 양도세 단계에서도 다툴 기회를 사실상 잃는다는 이유입니다(대법원 2022두67357·2025두32147). 상속받은 집의 취득가액 계산은 상속주택 양도세 계산에 있습니다.