아파트 과거 기준시가, 어디서 조회하나요?

안녕하세요. 담연 세무회계 대표세무사 반채웅입니다.

"1990년대에 산 아파트를 팔려는데 계약서가 없어 취득 당시 기준시가가 필요합니다. 공시가격 알리미에는 2006년 가격부터 나오는데, 그 전 가격은 어디서 보나요?"

아파트 과거 기준시가는 2005년 이전 국세청 고시분이면 홈택스에서, 2006년 이후 공동주택가격이면 부동산 공시가격 알리미에서 조회합니다. 홈택스 기준시가 표는 최근 고시 5건만 먼저 보이므로 표를 아래로 내려야 옛 고시가 나옵니다. 기준시가는 실제로 치른 매입대금이 아니고, 실제 취득가액을 확인할 수 없어 환산취득가액을 적용할 때 쓰는 값입니다. 환산취득가액은 양도가액에 취득 당시 기준시가를 양도 당시 기준시가로 나눈 비율을 곱한 금액입니다.

아래에서

①과거 주택 기준시가를 고시·공시한 기관
②취득일을 기준으로 찾아야 할 고시일
③홈택스와 공시가격 알리미의 조회 순서
④조회되지 않을 때 문의할 곳
⑤취득 당시 기준시가가 없을 때 모을 자료

순서로 봅니다.

과거 주택 기준시가는 누가 정했나요?

현행 소득세법에서 주택의 기준시가는 공동주택가격과 개별주택가격입니다. 아파트와 165㎡ 이상 연립주택의 기준시가는 2005년까지 국세청장이 고시했고, 2006년 1월 1일 기준 가격부터는 국토교통부장관이 공동주택가격으로 공시합니다. 단독주택의 개별주택가격은 시장·군수·구청장이 결정·공시하며, 2005년 4월 30일 처음 공시됐습니다.

국세청 고시는 1983년부터 있었고, 단지마다 고시 대상이 된 때가 다릅니다. 홈택스에서 1983년 고시분부터 나오는 단지도 있고 1988년 고시분부터 나오는 단지도 있습니다.

주택 기준시가: 소득세법 제99조 제1항 제1호 라목 / 아파트 공시 적용: 법률 제7335호 부칙 제4조 / 개별주택가격 공시: 부동산 가격공시에 관한 법률 제17조 제1항

어느 날짜의 기준시가를 찾아야 하나요?

취득일까지 새 기준시가가 고시되지 않았으면 직전에 고시된 기준시가를 씁니다. 양도소득세 취득일은 원칙적으로 잔금을 치른 날입니다.

소득세법 시행령 제164조2026. 10. 1. 시행

③법 제99조제1항제1호가목부터 라목까지의 규정을 적용함에 있어서 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다.

홈택스 표의 날짜는 고시일자이고, 공시가격 알리미 표의 날짜(1월 1일)는 가격 기준일이라 실제 공시일과 다릅니다. 2005년 1월 1일 기준 공동주택가격의 공시일자는 2005년 4월 30일이고, 공시일자는 알리미 [공시기준일 검색] 목록에 나옵니다. 그래서 취득한 해의 1월 1일 기준 가격이 있어도 그 가격이 공시되기 전에 취득했다면 직전 가격을 씁니다.

국세청은 취득일이 2006년 4월 27일 이전이면 아파트 기준시가를 국세청 고시분, 4월 28일 이후면 국토교통부 공시분으로 확인하도록 안내합니다. 2006년에 취득했다고 모두 2006년 공동주택가격을 쓰지는 않습니다.

홈택스·알리미 기준시가 조회는 어떻게 하나요?

두 사이트 모두 로그인 없이 조회합니다.

홈택스에서 2005년 이전 고시분을 보려면?

홈택스 [전체메뉴]에서 [상담·불복·제보] → [기타] → [기준시가 조회] → [아파트/연립주택]을 엽니다.
[법정동검색]에서 읍·면·동 이름으로 법정동을 찾아 [선택]하고, 번지를 입력해 [검색]을 누릅니다.
나온 건물명을 누르고 동·호를 골라 [검색]을 누릅니다.
기준시가 표 오른쪽 스크롤 막대를 끝까지 내립니다. 표 높이가 5줄이라 처음에는 최근 고시 5건만 보입니다.

공시가격 알리미에서는 어떻게 보나요?

공시가격 알리미(realtyprice.kr) 위쪽 [공시가격열람]을 누른 뒤 왼쪽 공동주택 [공시가격 열람]을 엽니다.
「공동주택가격 열람」 화면의 검색 단추 [도로명 검색]·[지번 검색]·[공시기준일 검색] 가운데 [지번 검색]을 누르고, 시·도, 시·군·구, 읍·면·동을 고른 뒤 단지명이나 지번을 입력해 [검색]을 누릅니다.
단지명·동·호를 고르고 [열람하기]를 누릅니다.

그 호의 해마다 1월 1일 기준 가격이 한 표에 나옵니다. 단독주택은 개별주택 [공시가격 열람]에서 지번과 연도를 골라 검색합니다. 연도는 2005년부터 고를 수 있지만 2005년분이 나오는지는 주택마다 다릅니다.

기준시가가 조회되지 않으면 어떻게 하나요?

홈택스에서 번지 검색에 건물이 없으면 「조회된 결과가 없습니다.」가 나옵니다. 번지 없이 건물명만 입력하면 「오류가 발생하였습니다.」 알림이 뜨므로 법정동과 번지부터 입력합니다.

공시가격 알리미에서는 건물이 없어지는 멸실 등으로 주소가 바뀐 집을 [공시기준일 검색]에서 변경 전 주소로 조회합니다.

건물이 검색되지 않거나 표를 끝까지 내려도 취득일 전 고시가 없으면 관할 세무서에 공동주택기준시가 대장을 문의하거나 정보공개를 청구합니다. 화면에 옛 고시가 없다는 것만으로 그때 고시가 없었다고 보지 않습니다.

관할 세무서: 집이 있는 곳을 관할하는 세무서, 2005년 국세청 고시에 공동주택기준시가 대장을 비치한다고 적힌 곳
정보공개포털(open.go.kr): [청구/소통] → [정보공개청구]에서 그 자료를 보유·관리하는 기관에 청구, 로그인 필요
결정: 청구를 받은 날부터 10일 이내(10일 연장 가능), 열람 또는 사본의 교부로 공개
부존재: 생산하지 않았거나 보존기간이 지나 폐기한 정보는 받을 수 없음

대장이나 공개된 자료로 그 집의 최초 고시일이 취득일보다 뒤로 확인되면 취득 당시 기준시가를 따로 계산합니다.

대장 비치: 국세청 고시 제2005-15호 제3항 / 공개 결정과 부존재: 국세행정정보공개운영지침 제15조·제15조의2

취득 당시 기준시가가 없으면 어떻게 하나요?

취득 뒤에 기준시가가 처음 고시·공시된 집은 최초 고시·공시 가격에, 취득 당시 토지·건물 기준시가 합계를 최초 고시·공시 당시 합계로 나눈 비율을 곱해 구합니다. 국세청 고시 이력이 있는 아파트는 2006년 공동주택가격이 아니라 국세청이 처음 고시한 기준시가에서 계산합니다. 토지·건물 기준시가 합계는 이 비율을 구하는 값이고, 그 합계를 취득 당시 기준시가로 쓰지 않습니다.

최초 고시·공시 가격: 아파트는 홈택스 표의 가장 이른 고시분, 단독주택은 공시가격 알리미 개별주택가격의 첫 연도분
토지 기준시가: ㎡당 개별공시지가 × 그 집에 딸린 토지 면적, 개별공시지가는 공시가격 알리미 [공시가격열람] → [개별공시지가 열람]에서 지번으로 조회
토지등급: 1990년 8월 30일 개별공시지가 첫 고시 전 취득분에 필요, 토지대장(정부24 「토지(임야)대장 열람」, 인터넷 무료)에 표시
건물 기준시가: 홈택스 [상담·불복·제보] → [기타] → [기준시가 조회] → [건물 기준시가(양도)]에서 계산. 2000년 12월 31일 이전 취득분은 화면이 2001년 1월 1일 기준시가에 산정기준율(취득연도·신축연도 등에 따라 국세청장이 고시한 비율)을 곱하고 그 비율을 결과에 표시

고시·공시 전 취득: 소득세법 시행령 제164조 제6항·제7항, 사전-2018-법령해석재산-0183 / 토지·건물 기준시가: 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목·나목, 소득세법 시행령 제164조 제4항·제5항

정리하며

확인할 것은 다음입니다.

아파트인지 단독주택인지, 취득일(잔금일)이 언제인지
취득일 직전에 고시된 가격의 고시일이 언제인지
홈택스 기준시가 표를 끝까지 내려 가장 이른 고시일을 봤는지
취득 뒤 처음 고시됐다면 토지·건물 기준시가 자료를 모았는지

같은 집이라도 고시 이력과 취득일에 따라 취득 당시 기준시가가 달라지므로 양도 전에 양도세 상담을 남겨 주세요.

담연 세무회계 대표세무사 반채웅이었습니다. 감사합니다.

자주 묻는 질문

기준시가를 실제 취득가액 대신 써도 되나요?

실제 취득가액이 확인되면 기준시가를 대신 쓸 수 없습니다. 실제 취득가액을 확인할 수 없으면 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액을 순서대로 적용하고, 기준시가는 환산취득가액을 계산할 때 씁니다(소득세법 제97조 제1항 제1호, 소득세법 시행령 제163조 제12항·제176조의2 제2항·제3항).

아파트 기준시가와 공시지가는 다른가요?

다릅니다. 아파트 기준시가는 토지와 건물을 함께 매긴 공동주택가격(2005년까지는 국세청 고시 기준시가)이고, 개별공시지가는 토지 1㎡당 가격입니다. 개별공시지가는 취득 당시 고시된 아파트 기준시가가 없을 때 토지 기준시가를 구하는 데 씁니다(소득세법 제99조 제1항 제1호 가목·라목, 소득세법 시행령 제164조 제6항).

1985년 전에 산 집은 어느 날짜 기준시가를 쓰나요?

환산취득가액을 계산할 때는 1985년 1월 1일 현재 고시된 기준시가를 씁니다. 1984년 12월 31일 이전에 취득한 집은 1985년 1월 1일에 취득한 것으로 보기 때문입니다. 홈택스 [건물 기준시가(양도)] 화면의 취득년도도 1985년부터 고를 수 있습니다(법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조, 소득세법 시행령 제176조의2 제4항).